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SCPI

SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobilier) ou propriété indirecte par opposition à la propriété directe quand vous êtes propriétaire d'un bien immobilier. Avec les SCPI vous n'êtes pas propriétaire des murs mais vous êtes propriétaire de parts de la société à qui appartient les murs.

Il existe des SCPI de rendement dont le parc immobilier va être principalement constitué de centres d'affaires, de centres commerciaux ou de locaux industriels loués à des grandes enteprises ou a des groupes internationnaux. Le rendement net annuel de ce type de SCPI varie entre 4% et 8%. Il existe également des SCPI fiscales dont la rentabilité va se faire non pas sur un gain, mais sur la génération d'une économie d'impôt.

Les SCPI de rendement sont généralement des grosses sociétés de gestion adossées à un parc immobilier représentant une centaine d'immeubles et parfois plus. Les SCPI existent depuis 40 ans et ont atteint un degré de maturité qui  en font un placement fiable, l'un des meilleurs ratio rendement/risque du marché. Elles sont au nombre de 175 aujourd'hui en France.


 

Les avantages

La propriété indirecte offre certains avantages, à commencer par la facilité d'acquisition :

- Le prix : vous y mettez ce que vous vouler en fonction de votre budget. Les prix des parts de SCPI oscillent entre 100 € et 1000 €, certaines SCPI n'ont pas de minimum d'investissement ce qui laisse à l'acquéreur la liberté d'investir progressivement si il le souhaite.

- Absence de frais : pas de frais de notaire, pas de frais de garanties ni de frais d'entrée remplacés par un délai de jouissance de 6 mois. Les premiers loyers sont versés 6 mois après la souscription.

- Rien à faire : la société de gestion s'occupe de tout (location, entretien, comptabilité). Elle verse vos loyers sur votre compte mensuellement ou trimestriellement.

- Fiscalité simplifiée : revenus fonciers soumis à la CSG et chargés sur le revenu imposable, ou PFU si TMI > à tranche 11%. Déclaration 2044 si régimes microfoncier ou réel.

 

Exemple chiffré

Une jeune retraitée vivant seule constate avec amertume la baisse de ses revenus qui s'élèvent à 18 000 €/an, son imposition est de 873 €. Elle a souscrit depuis plus de 8 ans à une assurance vie auprès de sa banque dont la répartition d'investissement du capital est de 80% en fonds euro et 20% en unités de compte. Le rendement brut de cette assurance était tombé à 1,4% en 2020, la crise Covid achève de tuer le rendement, ce contrat n'est plus d'aucun rapport.

Elle décide de le solder et de réinvestir les 50 471 € de capital qu'il lui restera après s'être acquittée des frais de sortie et impôts, dans un portefeuille de SCPI peu impactées par la crise Covid, qui devrait lui rapporter au taux moyen net de 5,66% (TDVM 2020) soit 2 856 € de revenus complémentaires annuels. Sur cette somme elle paiera 17,2% de CSG + les 11% de sa tranche marginale d'imposition.


Les parts peuvent s'acheter à crédit

C'est de l'immobilier dont l'acquisition peut passer par un crédit qui aura pour avantage supplémentaire d'avoir un taux d'intérêt plus faible que le taux de rendement de la SCPI et d'avoir donc un impact positif sur la rentabilité.

Nous proposons des prêts hypothécaires à taux fixe 3,03% sur des durées de 15 à 25 ans avec apport personnel de 10%.

 

Exemple chiffré

Informé par sa tante, le neveux de la jeune retraitée de l'exemple précedent s'intéresse aux SCPI. Il a commencé à épargner et place tous les mois la somme de 250 € sur un Livret A depuis 2 ans. Parti de 0, son capital s'élève aujourd'hui à 6 000 €.
Il décide d'acheter à crédit un portefeuille de SCPI pour 50 000 € à 5,66% net (TDVM 2020).

Pour ce, il apporte 5 000 € et emprunte 45 000 € au taux fixe de 3,03% sur 15 ans. Sa mensualité de remboursement sera de 312 € hors assurance auquel il faudra ajouter 16 € d'assurance, soit 328 €/mois assurance comprise. Montant total à rembourser : 328 x 180 = 59 040 €.


Dans l'hypothèse d'un rendement moyen sur 15 ans (TRI) à 5,66%, son investissement lui rapporterait 2 589 € de revenu/an, soit 235,83 €/mois. Qui, soustraits des 328 € de mensualité, ne lui feraient débourser que :
328 - 235,83 = 92,17 €/mois.

Au terme des remboursements et compte tenu de la revalorisation liquidative de ses parts, il possèdera un capital de plus de 57 000 € en SCPI qui se seront en partie autofinancées et dont le prix de revient aura été d'environ 92,17 x 180 = 16 590 €.

Autre possibilité

Plus puissant, le réinvestissement des versements :

Pour gagner plus, le neveu décide de ne pas toucher ses revenus et de les réinvestir mensuellement dans son capital. Il paiera pleinement les mensualités de remboursement du crédit, soit 328 x 180 = 59 040 €.

Mais toujours dans l'hypothèse d'un TRI sur 15 ans à 5,66%%, au 180ème mois, son capital en SCPI s'élèvera à 179 840 €.

Le TRI est le Taux de Rentabilité Interne qui mesure la rentabilité d'un investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur des parts et des dividendes distribués.


Plan d'Epargne Immobilier

Le Plan d'Epargne en Immobilier permet de constituer une épargne de façon régulière adaptée à un budget. Accessible et simple, l'épargnant choisi la fréquence et le montant de ses versements et établi un échéancier annuel de prélèvements (versement minimum 50 €) à fréquence mensuelle ou trimestrielle.

- Perception mensuelle de dividendes.
- Interruption possible et sans frais des prélèvements.
- Epargne long terme bien adaptée pour une durée de 10 ans.
- Les dividentes peuvent être réinvestis dans le capital façon PER ou assurance vie.

Objectif de rendement 2021 : 4,5% net.


Exemple chiffré

Un jeune actif soucieux de son épargne s'intéresse à un PEI en SCPI au rendement net de 4,50%. Son salaire net mensuel est de 2300 €, il décide d'en consacrer 10% à l'épargne pour la réalisation de divers projets. Il ouvre un PEI sur lequel il dépose la somme de 1000 €, puis y fait des versements mensuels de 230 €. Il souhaite ne pas toucher ses dividendes, qui seront automatiquement versés au capital.

- La 1ère année son capital serait de 3 631 € si objectif 4,5% réalisé.
- La 2ème année il serait de 6 622 €.
- A la 10ème année son capital s'élèverait à 35 932 €.
- Il aura fait un effort d'épargne de 1000 + (120 x 230) = 28 600 € et aura gagné 7 332 € d'intérêts.
- Et plus si l'objectif de rendement est dépassé.