Accueil
NOS PARTENAIRES
Les Crédits
Les assurances de prêts
Epargne et Prévoyance
Les Placements Financiers
Assurances Vie
Assurance de Prévoyance
Plan Epargne Retraite
Les SCPI
Immobilier Pinel
Immobilier en Nue Propriété
VIR en loi Malraux
Renseignez-vous au
06-50-34-37-33
Nous situer
Nous contacter
Renseignez-vous au
06-50-34-37-33

Déficits fonciers en Malraux ou en Pinel


Loi Pinel optimisée DF

Le Pinel dans l'ancien permet de cumuler l'avantage de la réduction d'impôt du Pinel classique avec un dispositif de déficit foncier qui transforme la dépense de travaux en une 2ème réduction d'impôt pour les travaux élligibles Pinel ancien et la déductibilité sur le revenu foncier pour les autres, à hauteur de 10 700 €/an reprotables sur 10 ans.  Le total de la réduction d'impôt sur la durée de l'accord atteint le quart du prix de revient de l'investissement.


Avantages

Grâce à ce dispositif, l'investisseur peut cumuler les avantages fiscaux du Pinel ancien et réaliser une opération de déficit foncier pour réduire son revenu global. L'avantage fiscal est immédiat et hors plafonnement des niches fiscales, les travaux passés en déficit foncier pourront générer un gain d'impôts pouvant aller jusqu"à 62%.

Les immeubles réhabilités bénéficiant du Pinel optimisé DF sont situés en centre ville, se louent plus facilement et plus rapidement avec des loyers plus élevés.  Contrairement au Pinel classique, les loyers sont libres. Les travaux de réhabilitations concernent la totalité de l'immeuble (parties communes et parties privatives) travail de fond correspondant à un cahier des charges précis. Investissement à haute valeur patrimoniale de par la qualité de l'immeuble et de par sa situation.

Exemple Pinel

Un couple ne disposant d'aucun revenus fonciers est dans la tranche d'imposition à 30% et paye annuellement 7000 € d'IR. Ils achètent sous contrat Pinel 12 ans un appartement en duplex dans un immeuble réhabilité au Havre, une ville en pleine expansion économique. Montant de l'investissement 237 100 € décomposé en 200 000 € de foncier, 17 100 € de frais de notaire et 25 000 € de travaux élligibles au DF qui seront versés en 2 x 12 500 pour les 2 années de travaux 2020 et 2021.
- Impact DF 2020 : 12 500 € x 30% (TMI) = 3 250 € de réduction d'impôts.
- Impact DF 2021 : 12 500 € x 30% (TMI) = 3 250 € + Pinel 217 100 € x 1.75% = 3 799 €, la totalité de l'IR est gommée pour la 2ème année.
- La réduction Pinel de 3 799 € continue de courir annuellement jusqu'en 2033, les loyers rentrent.
- L'avantage fiscal sur les 12 années du contrat Pinel sera de 3250 + 3250 + 45 588 = 52 088 €.

Suite

Le financement : Pour financer leur projet, notre couple fait un prêt et opte pour un crédit sans apport sur 12 ans au taux de 1,1% pour un montant de 237 100 €. La mensualité de remboursement du crédit est de 1800 € assurance comprise. Les intérêts versés et déductibles sont de 16 100 €. Le prix de revient de l'acquisition est de 1800 x 144 mois = 259 200 €.

Sur cette même période de 12 ans, les loyers perçus seront de 750 x 144 = 108 000 € desquels devront être déduits les charges taxe foncière, frais de gestion, assurance propriétaire et les intérêts versés à la banque, soit une enveloppe totale de 35 292 €. A déduire des loyers, reste : 108 000 - 35 292 = 72 708 €.

A l'année 12, le contrat Pinel et le prêt sont arrivés à échéance, le couple revend l'appartement au prix ou ils l'ont acheté soit 237 100 €. Bilan de l'opération : revente de l'appartement + loyers hors charges + avantages fiscaux, soit :
237 100 + 72 708 + 52 088 = 361 896 €. Gain net : 102 696 €

Satisfait du résultat, ils rachètent un appartement avec un nouveau dispositif d'accompagnement fiscal.


 



Loi VIR

Vente d'Immeuble à Rénover : calquée sur la VEFA, la VIR est une promesse de vente d'un bien immobilier à rénover, donc dans un état futur d'achèvement. L'acquéreur est protégé par la loi VIR qui cadre l'investissement en loi Malraux. Le contrat VIR contient un cahier des charges précisant la nature des travaux à entreprendre et l'objectif final après réalisation de ces travaux. Le vendeur offre une garantie financière d'achèvement et est soumis à obligation de résultat.

Le bien devra être mis en location pour une durée de 9 ans.

 


Loi MALRAUX

Le principe de cette loi est de permettre à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt en contre partie d'un placement réalisé dans l'immobilier du patrimoine architectural. L'objectif est de favoriser la restauration ou la conservation d'immeubles anciens et remarquables qui font le cachet des centres ville de France.

Cette loi permet aux propriétaires d'immeubles anciens ayant fait l'objet d'une restauration et mis en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier généré par les travaux.


Avantage de l'investissement

L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 22% ou de 30% appliqués sur le montant des travaux (fonction du secteur où est situé l'immeuble) avec un plafond à 100 000 €/an pendant 4 ans, la défiscalisation est calculée au prorata des travaux de restauration. L'investisseur est propriétaire d'un bien d'une qualité patrimoniale exceptionnelle bénéficiant d'un emplacement en centre ville de premier ordre, dans un immeuble d'une qualité architecturale reconnue, entièrement remis à neuf et aux normes.

L'investisseur n'a pas à s'occuper des travaux entièrement réalisés par le vendeur maitre d'oeuvre. Le calendrier des travaux est fixé dans le contrat, l'acquéreur effectue les paiements au fur et mesure de l'avancement des travaux.



Exemple en Malraux

Un couple de cadres sensible aux arts et à l'architecture achète en vue de le louer, un appartement T3 en VIR dans un hotel particulier du XVIIème siècle en centre historique de Bourges classé Zone de Protection Architecturale, au prix de 368 500 €.

Ce prix d'acquisition se compose de 96 493 € de foncier et de 272 007 € de travaux. La réduction fiscale est de 22% du montant des travaux soit 68 000 €. La durée des travaux restauration de l'hotel est de 3 ans.

La réduction fiscale sera étalée sur 4 années soit 22% de 68 k€ = 14 960 €/an pendant 4 ans.

Année 4, livraison de l'appartement qui sera mis en location, l'investisseur touche ses loyers. Le loyer sera de 1 000 €/mois HC.



Accessible à tous budgets

Stratégie de gamme :

- Villes Premières, investissement à partir de 150 k€.
- Métropoles Régionnales, investissement de 200 à 400 k€.
- Villes Prestiges, investissement > 400 k€.

75% des appartements sont loués dans le mois qui suit la mise en location - 98% loués en moins de 3 mois.

Loyers supérieurs de 18% à la moyenne. 177 appartements disponibles actables en 2020.



Points Forts

- Solidité d'un groupe fort de 32 ans d'expérience.
- Emplacements exclusifs en coeur de ville, immobilier pérenne et résistant.
- Profondeur des travaux, clé de valorisation d'un actif dans le temps.
- Sécurité de l'investissement, gage de sérénité.
- Enquête de satisfaction clients.
- Entreprise générale de batiment.
- Spécialiste de la rénovation en coeur de ville.
- 1250 immeubles rénovés en France.
- Plus de 80 programmes lancés annuellement.
- Plan action Coeur de Ville.
- Retour des populations en coeur de ville.
- Retour des commerces de proximité.
- Immobilier résidentiel, valeur refuge.
- Immobilier en coeur de ville, facteur de résistance et de valorisation.



Les Garanties

Garanties puissantes apportées aux clients :

- Garantie du respect du planning d'éxécution des travaux.
- Garantie financière d'achèvement des travaux.
- Garantie de prix forfaitaires fermes et définitifs.
- Garantie d'une expertise fiscale par un cabinet d'avocat.



Plusieurs défiscalisations possibles

Plusieurs dispositifs fiscaux applicables (Pinel Patrimonial Denormandie, Malraux, déficits fonciers, Monument historique) en fonction de la position fiscale et des objectifs du client.

Etudes personnalisées.

ANDERSEN CEFI CONSEILS
37 route du Long Bois 71620 Saint Martin en Bresse
RCS Chalon 832 315 162    APE : 6619B
    ORIAS N°18004593    CIF N° BJ-CIF-20561    Adhérent CNCIF
                                                                                        www.orias.fr                   www.amf-france.org             www.cncef.org    

 
Votre Conseiller en Investissements Financiers JC BLONDIOT Tel : 06-50-34-37-33
Rendez vous rapides sous 48 heures à domicile
Vous n'avez pas à vous déplacer